Abstract

L’ article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu d’ « user de la chose (…) selon la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances à défaut de convention ». Cette obligation est considérée comme essentielle. Pour preuve, l’article 1729 de ce même Code prévoit que « Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée […] le bailleur peut […] faire résilier le bail. ». La sanction est donc particulièrement sévère.

Ainsi, la destination de l’immeuble commercial est un enjeu majeur du bail. Comme tout enjeu impliquant des intérêts parfois contradictoires, il oscille constamment entre deux états antagonistes. D’une part, le bailleur aspire à la spécialisation de l’usage de son local. Cette recherche, qu’elle soit volontaire ou imposée par la situation de l’immeuble, lui permet de maitriser les activités commerciales s’exerçant dans son bien. D’autre part et à l’inverse le preneur est généralement en quête de déspécialisation. Cette ouverture va lui permettre d’accroitre le champ des activités envisageables et par la même, la valeur de son fonds.

En somme, la destination du bail commercial est en perpétuelle recherche d’équilibre entre spécialisation (I) et déspécialisation (II).

I – Spécialisation

1. Destination et contractualisation
2.  Destination et adaptation

II – Déspécialisation

1. Destination et modification
2. Destination et indemnisation