Le statut des baux commerciaux prévoit, en parallèle du droit commun des contrats, un mécanisme de révision judiciaire, mais uniquement en ce qui concerne le prix du bail : c’est la révision légale des loyers commerciaux.

Il est donc possible de demander tous les trois ans, sous certaines conditions, la fixation du loyer à la valeur locative du local.

En effet, la révision triennale prévue par l’article L.145-38 du Code de Commerce peut intervenir si plus de trois années se sont écoulées depuis la prise d’effet du bail ou du dernier loyer révisé et s’il y a une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de la valeur locative supérieure à 10%. Ce dernier point est généralement validé par un expert mandaté par l’exploitant afin de réaliser cette étude.

Par principe, les hôtels et les résidences hôtelières ou simples restaurants constituent des locaux monovalents. 

Pour s’assurer de cette qualification, il convient de vérifier la présence de deux critères distincts et cumulatifs :

– un critère matériel (l’existence d’aménagements structurels adaptés à un usage unique) ;
– et un critère économique (l’impossibilité de changer de destination des lieux sans engager des travaux importants.)

L’enjeu est donc de taille pour celui qui entend voir le loyer du bail renouvelé ou révisé fixé à la valeur locative.

L’article R. 145-10 du Code de commerce est révélateur sur ce point puisque selon ce texte, en présence d’un local monovalent, le loyer doit être fixé directement en fonction des usages observés dans la branche d’activité considérée.

Un hôtelier peut donc s’appuyer sur le fait que la valeur locative de l’hôtel considéré comme monovalent est calculée en fonction de la méthode hôtelière. Cette pratique est communément admise et ne souffre pas de contestations puisque la valeur locative ne sera appliquée qu’en l’absence d’usage particulier.

Le restaurateur devra se référer à la valeur locative du local en cause.

De plus, les locaux monovalents ne sont pas soumis au plafonnement du loyer comme les autres locaux commerciaux. En conséquence, le loyer peut être revu à la hausse comme à la baisse sans limite pré-établie. 

Or, il semble que l’épisode de la pandémie de COVID-19 constitue un motif de révision des loyers à la baisse en raison de la diminution considérable du chiffre d’affaire dans la branche d’activité considérée.

La possibilité de diminuer les loyers est donc réelle, bien qu’il convienne de préciser qu’un aléa juridique existe toujours. 

En effet, de droit constant, il est considéré que seules des modifications durables de l’activité justifient des variations importantes du loyer par révision. Pour l’heure, ce n’est pas le cas des mesures COVID puisque nous n’avons pas de recul sur leur incidence sur l’activité économique à long terme .

Nous invitons donc les preneurs à adresser au bailleur une lettre RAR demandant une révision triennale à la baisse sur la base de la valeur locative. Il peut y adjoindre ou non le rapport d’expert.